Налоги при сдаче недвижимости в аренду в Беларуси 2026

Сдача недвижимости в аренду в Беларуси облагается налогами принципиально по-разному в зависимости от того, что именно вы сдаёте и кому. Жилая квартира, комната, гараж или дача физлица облагаются простым фиксированным подоходным налогом — твёрдой суммой в рублях, которая зависит только от населённого пункта. А вот сдача нежилого (коммерческого) помещения автоматически признаётся предпринимательской деятельностью со всеми вытекающими обязанностями. Отдельный сюрприз ждёт организации: при аренде помещения у физлица или ИП именно арендатор становится плательщиком налога на недвижимость по этому объекту.

В этой статье — полная карта налогов арендодателя на 2025–2026 годы: ставки фиксированного подоходного налога по городам, режимы для нежилых помещений, правила по налогу на недвижимость при аренде, сроки уплаты, льготы и штрафы за неуплату. Значения приведены по состоянию на 2025–2026 годы; фиксированные суммы пересматривают ежегодно, поэтому перед уплатой сверяйте ставки по решению вашего местного Совета и актуальной редакции Налогового кодекса.

Фиксированный подоходный налог за сдачу жилья: ставки по городам

Если физлицо сдаёт жилое помещение (квартиру, комнату, жилой дом, садовый домик, дачу) другому физлицу, налог за сдачу уплачивается в виде фиксированного подоходного налога. Это не процент от арендной платы, а твёрдая сумма в рублях за каждую сдаваемую жилую комнату в месяц. Конкретный размер устанавливают областные и Минский городской Советы депутатов в пределах, заданных Налоговым кодексом, и зависит он от населённого пункта.

С 1 февраля 2025 года фиксированный подоходный налог за сдачу жилья применялся в следующих размерах за каждую сдаваемую комнату в месяц:

• Минск — 50 руб.;

• Минский район и областные центры — 46 руб.;

• крупные города (Борисов, Жодино, Молодечно, Солигорск и др.) — 31 руб.;

• города районного подчинения и посёлки городского типа — 22 руб.;

• иные населённые пункты и территории — 16 руб.

Важная деталь переходного периода: за январь 2025 года налог уплачивался ещё по ставкам 2024 года (для Минска — 47 руб. за комнату), а новые суммы заработали только с 1 февраля. Та же логика действует и при ежегодной индексации: «февральские» ставки распространяются на февраль–декабрь, а за январь применяется размер прошлого года. Группировка городов в разных областях может отличаться, поэтому точную сумму смотрите в решении областного (Минского городского) Совета по вашему региону.

Индексация ставок на 2026 год

На 2026 год ставки проиндексированы Законом Республики Беларусь от 30 декабря 2025 г. № 127-З. Рост умеренный — в пределах 2–3 рублей на комнату. С 1 февраля 2026 года предельные размеры фиксированного подоходного налога за сдачу жилья выглядят так:

• Минск — 53 руб. за комнату;

• Минский район и областные центры — 49 руб.;

• крупные города (Борисов, Мозырь, Орша и др.) — 33 руб.;

• иные населённые пункты и территории — 20 руб.

В Минске по ставке 53 руб. за комнату с 2026 года облагается сдача не только квартир и жилых домов, но и садовых домиков и дач. Отдельные фиксированные суммы по-прежнему установлены для сдачи в аренду гаражей и машино-мест. Поскольку перечень городов и точные суммы определяют местные Советы, перед уплатой проверьте решение по своему региону — формулировки и группировка городов отличаются от области к области.

Сроки уплаты и подача уведомления

До начала сдачи арендодатель обязан подать в налоговый орган по месту жительства уведомление (заявление) с указанием объекта, ставки и периода сдачи. Сам налог уплачивается ежемесячно — не позднее 1-го числа месяца, за который производится уплата. То есть платёж за конкретный месяц должен пройти до начала этого месяца. По желанию плательщика разрешается уплатить налог сразу за несколько месяцев вперёд — это удобно при долгосрочном договоре. Реквизиты для оплаты есть в системе ЕРИП. Об устройстве самого подоходного — в нашем разборе про подоходный налог в Беларуси.

Пример. Минчанин сдаёт двухкомнатную квартиру физлицу с марта 2026 года. До начала сдачи он подаёт уведомление в инспекцию, а налог платит из расчёта 106 руб. в месяц (53 × 2 комнаты). За март платёж нужно внести не позднее 1 марта; при желании можно сразу заплатить за март–декабрь одной суммой.

Сдача нежилого помещения: это уже предпринимательство

Со сдачей нежилого помещения всё устроено иначе. Сдача в аренду капитальных строений нежилого назначения (офисов, торговых, складских, производственных площадей) физическим лицом признаётся предпринимательской деятельностью. Заплатить «по-простому» фиксированную сумму, как с жильём, здесь нельзя — нужно выбрать один из законных режимов.

У собственника нежилой недвижимости есть два основных пути:

1. зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем и сдавать помещение как ИП — с уплатой подоходного налога по предпринимательской деятельности и взносов в ФСЗН;

2. применить налог на профессиональный доход (НПД) как самозанятый — но строго в рамках ограничений, установленных для этого режима.

Режим самозанятости с НПД при сдаче коммерческой недвижимости разрешён не всегда. По разъяснениям МНС, физлицо вправе применить НПД при сдаче одного нежилого помещения одному юрлицу либо одного помещения разным юрлицам по последовательно заключаемым договорам. Но если планируется одновременно сдавать два помещения одному юрлицу или части одного помещения разным юрлицам, такая деятельность признаётся предпринимательской — и НПД уже не применить, нужен статус ИП. Подробно режимы разобраны в материалах о самозанятых в Беларуси и про единый налог для ИП.

Если арендодателем нежилого помещения выступает не физлицо, а компания, аренда учитывается в общем порядке: выручка облагается в рамках применяемой системы налогообложения — УСН или общей системы — и, при наличии оснований, НДС. Здесь работают стандартные правила учёта доходов от аренды для юрлиц.

Налог на недвижимость при аренде: кто платит

Это один из самых частых источников ошибок у бухгалтеров. Если организация арендует объект у физлица или ИП, налог на недвижимость по этому объекту платит сама организация-арендатор, а не собственник. По капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, взятым организацией в аренду у физических лиц (в том числе ИП), плательщиком налога на недвижимость признаётся организация-арендатор. Норма закреплена в Налоговом кодексе (ст. 226 НК РБ); с 2025 года плательщиком признаётся именно состоящая на учёте в налоговом органе Республики Беларусь организация.

Логика проста: физлицо-арендодатель не уплачивает налог на недвижимость по объекту в части его предпринимательского использования, поэтому обязанность «перекладывается» на арендатора-организацию. Что нужно учитывать организации:

• исчислять и уплачивать налог на недвижимость по арендованному у физлица или ИП объекту начинают с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором объект получен в аренду;

• налоговая база определяется исходя из стоимости объекта по договору аренды либо по заключению о независимой оценке (при его наличии), либо в установленном НК порядке — по правилам, действующим на соответствующий год;

• в налоговый орган представляются копия передаточного акта и договор аренды — как правило, в течение 30 календарных дней со дня составления акта;

• при аренде объекта у другой организации плательщиком, наоборот, обычно остаётся арендодатель — переложение на арендатора касается именно аренды у физлиц и ИП.

Пример. Организация получила офис в аренду у физлица по передаточному акту в феврале 2026 года (I квартал). Платить налог на недвижимость по этому объекту она начинает с 1 апреля 2026 года — с первого месяца II квартала; копию акта и договор аренды нужно подать в инспекцию в течение 30 календарных дней со дня составления акта.

Общие правила исчисления, ставки и льготы по этому платежу детально разобраны в статье про налог на недвижимость для бизнеса. На 2026 год расчётная стоимость 1 кв. м типового капстроения и отдельные правила обновлены Законом № 127-З, поэтому базу и сроки имеет смысл перепроверять по актуальной редакции НК.

Льготы и штрафы за неуплату

По фиксированному подоходному налогу за сдачу жилья есть случаи, когда платить не нужно. В частности, фиксированный налог не уплачивается, если жильё сдаётся:

• молодым специалистам и молодым рабочим (служащим) — по направлению на работу после учёбы, на период обязательной отработки;

• организации или индивидуальному предпринимателю — здесь работает другой механизм: арендатор как налоговый агент сам исчисляет, удерживает и перечисляет подоходный налог из дохода арендодателя.

Второй пункт принципиален: при сдаче жилья компании или ИП физлицо не платит фиксированную сумму само — обязанность по исчислению и уплате подоходного переходит к арендатору как к налоговому агенту. О роли и ответственности налогового агента — в отдельном материале про обязанности налогового агента.

За неуплату или несвоевременную уплату налога при сдаче в аренду наступает ответственность. Что грозит арендодателю:

• пеня за каждый день просрочки уплаты фиксированного подоходного налога;

• доначисление налога за весь выявленный период сдачи — нередко по данным о фактическом проживании, коммунальных платежах или объявлениям об аренде;

• административный штраф за неуплату налога, а при систематической сдаче нежилых помещений без регистрации — ответственность за незаконную предпринимательскую деятельность с возможным взысканием полученного дохода.

Налоговые органы активно выявляют «теневую» аренду, в том числе через данные о коммунальных платежах и интернет-объявления. Поэтому экономия на фиксированном налоге — суммы по меркам аренды небольшие — почти всегда оборачивается доначислениями и штрафом, многократно превышающими сэкономленное.

Коротко о главном

• Жильё (физлицо → физлицо): фиксированный подоходный налог за каждую сдаваемую комнату в месяц. Минск — 50 руб. (с 01.02.2025) и 53 руб. (с 01.02.2026), Минский район и облцентры — 46 и 49 руб. соответственно; суммы зависят от города и индексируются ежегодно.

• Срок уплаты фиксированного подоходного — ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, за который платится; можно платить вперёд за несколько месяцев. До начала сдачи подаётся уведомление в инспекцию.

• Нежилое (коммерческое) помещение: сдача признаётся предпринимательской деятельностью — нужен статус ИП либо НПД (самозанятость) с учётом ограничений по числу помещений и арендаторов.

• Налог на недвижимость при аренде у физлица или ИП платит организация-арендатор (ст. 226 НК РБ) — начиная с первого месяца квартала, следующего за получением объекта в аренду.

• Льготы: освобождение при сдаче молодым специалистам; при сдаче организации или ИП налог удерживает арендатор как налоговый агент. За неуплату — пеня, доначисление и штраф, а за нелегальную сдачу нежилья — ответственность за незаконное предпринимательство.

• Ставки и правила меняются ежегодно — перед уплатой сверяйте актуальные значения по решению местного Совета и редакции НК на текущий год.

Аренда недвижимости кажется простой, но налоговый режим зависит от типа объекта и сторон сделки, а ошибка с плательщиком налога на недвижимость или с режимом для нежилья дорого обходится. Если сдаёте коммерческую недвижимость или арендуете объект у физлица для бизнеса, имеет смысл передать сопровождение на аутсорсинг бухгалтерии — чтобы режим, сроки и отчётность были под контролем.